외국인 투자자의 부동산 국내 대란: 집값 급등 또?

국내 부동산 시장에서 외국인 매수세가 증가함에 따라 집값 하락세가 둔화되고 있다. 부동산 가격 상승 기대와 원화 가치 하락이 외국인 투자자들에게 투자 매력을 높여왔다.

외국인들의 국내 부동산 매수세 살아나나

최근 주택 가격 하단과 함께 수도권을 중심으로 부동산 거래가 증가하는 것이 외국인 부동산 거래 상승의 요인으로 지목되고 있다. 아파트 가격이 최고점 대비 약 30~40% 하락하였으므로, 올해 외국인의 국내 부동산 거래는 증가할 것으로 예상된다.

특히, 2019년 주택 가격이 급격히 상승하던 시기에 외국인들의 국내 부동산 매수가 증가한 것을 고려하면, 올해 주택 가격이 반등할 가능성이 제기된다.

외국인 매수자 통계와 국적별 분포

4월 17일 부동산 업계에 따르면, 올해 들어 주택 가격 반등 가능성이 높아지면서 외국인들의 국내 부동산 투자가 다시 증가할 것으로 전망된다. 이에 따라 3월 외국인 매수자는 943명으로 기록되었으며, 이는 전년 동기 대비 10.2% 증가한 수치이다. 한편, 월별 외국인 부동산 거래량이 900명을 초과한 것은 지난해 8월 이후 7개월 만이다.

전체 부동산 거래에서 외국인 거래의 비중도 1.2%로 소폭 상승하였다. 지난해와 비교하면 0.3%포인트 증가한 것으로, 지난해 12월부터 비중이 꾸준히 커지고 있다.

국적별로는 중국이 가장 많은 매수자를 차지하며, 전체 외국인 매수자 중 70.5%의 비중을 차지한다. 이어 미국이 9.4%, 캐나다 4.3%, 우즈베키스탄 3.1%, 베트남 2.9% 순이다.

지역별로는 경기도가 가장 많은 외국인이 매수한 지역으로 나타났으며, 인천과 서울이 각각 뒤를 이었다. 또한 충청남도에서도 93명의 외국인 매수가 기록되었다.

지난해 주택 가격이 하락하면서 투자 가치가 감소해 외국인들이 시장에서 손을 떼었지만, 최근 주택 가격이 바닥이라는 인식과 원화 가치가 하락하면서 다시 매력적인 투자처로 부상한 것으로 해석된다.

집값 상승과 원화 약세의 영향

실제로 올해 들어 부동산 거래가 활성화되면서 주택 가격을 끌어올리고 있다. 일부 단지에서는 이전 거래보다 높은 가격으로 상승 거래가 이루어지고 있다. 지난해 말 1,300원대를 유지하다 올해 초 1,200원대까지 떨어졌던 원/달러 환율도 현재 1,300원대를 회복했다.

정부는 투기성 거래가 의심되는 매매건에 대해 기획조사를 실시하고 투기성 부동산 거래 조사를 위한 거래 선별 기준을 높이고 있다. 지난해 6월 국토교통부는 법무부, 국세청, 관세청 등 관계 기관과 함께 투기성 거래가 의심되는 매매건에 대해 3개월간 기획조사를 실시하였으며, 567건의 위법 의심 행위를 적발하였다고 밝혔다. 또한 지난해 11월에는 국토부와 관세청이 불법 해외 자금을 이용한 외국인의 국내 부동산 투기를 막기 위해 업무 협약(MOU)을 체결하는 등 투기 근절에 나서고 있다.

외국인들의 국내 부동산 거래는 앞으로도 지속될 것으로 전망된다. 부동산 거래가 활성화되는 가운데 원/달러 강세가 지속되면서 주택 가격 상승과 원화 약세가 이어질 것으로 예상되기 때문이다.

특히, 주택 가격 상승기 전후로 외국인들이 투자 목적으로 국내 부동산을 적극적으로 매수했던 점을 감안하면, 올해 안에 주택 가격이 반등할 것이라는 전망이 나온다.

외국인 거래 증가와 집값 반등 가능성

주택 가격이 본격적으로 상승하기 시작했던 2019년 외국인 부동산 거래 건수는 12,949건이었다. 주택 가격이 오르기 직전인 2018년의 경우 13,724건으로, 2017년(11,364건) 대비 20.8% 증가했다. 이후 주택 가격이 급등하던 2020년의 경우 14,402건으로 2019년(12,949건) 대비 11.2% 증가했다. 이후 주택 가격이 하락세를 보이면서 외국인 매수도 함께 줄어들었다.

공인중개사 관계자는 "금리 인하로 부동산 거래가 늘어나고 있는 만큼 확신할 순 없지만, 주택 가격 반등에 대한 기대감이 어느 정도 있다고 볼 수 있다"라며 "자금 조달이 상대적으로 용이한 외국인들이 부동산 시장에 참여하게 되면, 지난번 주택 가격 급등기 때와 같이 가격이 치솟을 수 있다"고 말했다.

외국인들은 국내 각종 금융·조세 정책이 적용되지 않는 경우가 많아 내국인보다 부동산 투자하기에 더 좋은 환경이 갖춰져 있다. 특히 부동산 매수 비용을 자국에서 조달받을 수 있다. 그러다 보니 주택 가격 상승기 외국인 부동산 거래가 늘어날 수 밖에 없는 것이다.

정부의 외국인 부동산 투기 대응 및 시장 안정화 노력

이와 관련해 정부는 외국인 부동산 투기 단속을 위한 공조 체계를 구축하고 외국인의 부동산 취득자금 불법 반입을 상시 단속하고 있다.

업계 관계자는 "정부가 부동산 규제를 대폭 완화하면서 연착륙을 유도하고 있는 상황인 만큼 외국인들만 규제를 강화하지 않을 것"이라며 "단속은 하고 있지만 외국인들의 부동산 투자를 사전에 막기 어려운 만큼 거래는 당분간 늘어날 것으로 보인다"고 말했다. 이러한 상황을 감안할 때, 외국인들의 국내 부동산 매수세가 주택 가격 상승을 견인할 가능성이 있어 주목해야 할 상황이다.

더 나아가, 외국인들의 국내 부동산 매수세가 활성화되면 국내 시장에 미치는 영향도 크게 다양해질 것으로 예상된다. 외국인들의 매수세가 높아짐에 따라 국내 주택 가격에 미치는 영향력도 커질 것이며, 이에 따라 정부의 부동산 정책에 대한 고민도 더욱 깊어질 것으로 보인다.

국내 부동산 시장의 여러 요인과 미래 전망

정부는 외국인들의 국내 부동산 투기를 막기 위해 노력하고 있지만, 외국인 투자자들이 국내 부동산 시장에서 활동하는 것을 완전히 차단하기는 어렵다. 따라서 정부는 외국인들의 부동산 투자 활동에 대한 단속과 함께, 국내 시장에 미치는 영향을 최소화하고 시장 안정을 위한 다양한 정책 수단을 고려해야 할 것으로 보인다.

한편, 국내 부동산 시장이 안정화되기 위해서는 외국인들의 투자 외에도 다양한 요인들이 고려되어야 한다. 금리, 경제 성장률, 고용 상황 등 매크로 경제 지표와 함께 정부의 부동산 정책, 주택 공급 정책 등도 균형 있게 조절되어야 할 것이다.

 

결론적으로, 외국인들의 국내 부동산 매수세가 살아남에 따라 주택 가격 상승과 원화 약세가 이어질 것으로 예상되지만, 정부와 관계 기관이 적절한 대응을 통해 시장 안정을 도모하려는 노력이 계속되어야 할 것이다. 이를 통해 국내 부동산 시장의 지속적인 성장과 발전을 기대할 수 있다.